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Origem da máxima: “Quem não registra não é dono”, ou “Só é dono quem registra”.
Os estudiosos da matéria, há muito, classificam em 3 (três) grupos os chamados “sistemas de transferência da propriedade imóvel”:
a) o mais antigo, denominado “sistema romano”, na realidade provém do chamado “Antigo Testamento” judaico, contendo as “10 Tabuas da Lei”, porque foi encampado pelo “Direito Justinianeu”, ou seja, a codificação do Direito elaborada no Império Romano, no reinado do Imperador Justiniano (“Corpus Juris Civilis”), e dava ênfase à TRADIÇÃO SOLENE (“traditionibus, non nudis pactis, dominia rerum transferuntur” – pela tradição e não por simples contrato transfere-se o domínio das coisas); o mais antigo exemplo, contendo todos os elementos ainda hoje indispensáveis a uma escritura pública, é o episódio bíblico de Abraão adquirindo uma sepultura para sua mulher, Sarah: “res, consensus et proetium”, identificação das partes, na presença de testemunhas, e solenemente, perante um “tabelio”, em local público;
b) o “sistema francês”, porque instituído pelo código napoleônico, adotado em quase toda a Europa e daí para as colônias das potências européias da época (inclusive Portugal e Brasil), buscando simplificar esse procedimento, e no qual A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DECORRIA DO PRÓPRIO CONTRATO (ou escritura); vem dessa época a praxe de se consignar que a transferência de todo domínio, posse, direito e ação, se dava “por força desta escritura”, etc. A PROVA DO DOMÍNIO ERA A ESCRITURA.
c) finalmente, o “sistema germânico”, porquanto, na Alemanha, já havia sido detectado que, podendo a escritura ser lavrada em qualquer lugar, tornava-se difícil obter informação segura tanto sobre o domínio dos imóveis, quanto sobre a existência, ou não, de ônus gravando-os; pelo que se instituiu o “registro imobiliário”, sempre no lugar onde se situa o imóvel, destinado a OPERAR A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO E A TORNAR OS ÔNUS, QUE GRAVAM O IMÓVEL, OPONÍVEIS A TERCEIROS, assegurando a publicidade. A FORÇA PROBANTE PASSOU A SER A CERTIDÃO DO REGISTRO DA ESCRITURA.
Na codificação do Direito Civil brasileiro, introduzida pelo Código Civil de 1.916, compatibilizaram-se os sistemas francês e alemão: o direito pessoal (“jus ad rem”) decorre da escritura pública, de caráter obrigatório, sendo da “substância” do ato; porém, o direito real (“jus in re”) - a transferência do domínio - fica condicionado ao registro dessa escritura no Registro imobiliário competente. Daí a nova versão: quem não registra não é dono (ou seja, proprietário), que algum publicitário, mais recentemente e em feliz expressão, transformou na afirmativa: “SÓ É DONO QUEM REGISTRA”.
Portanto, o Código Civil insere, entre os chamados “registros públicos”, o REGISTRO DE IMÓVEIS, com os objetivos de concretizar a transmissão da propriedade imobiliária e de assegurar a oponibilidade dos direitos reais perante terceiros (“erga omnes”); tal é a força desse registro, em nosso meio, que os próprios títulos judiciais ficam sujeitos a ele, para operarem a transmissão da propriedade.
O Registro de Imóveis foi inicialmente regulamentado pelo Decreto Legislativo 4.827, de 7 de fevereiro de 1.923; posteriormente, pelo Decreto 4.857, de 9 de novembro de 1.939; e, hoje em dia, pela Lei Federal 6.015, de 31 de dezembro de 1.973, recepcionada pela Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1.994; legislação essa que, infelizmente, tem sofrido alterações, deturpando-lhe totalmente as nobres finalidades para as quais foi instituído, como guardião da propriedade imobiliária.
Qualquer pessoa pode requerer certidão, sem precisar dizer qual é o motivo de seu pedido ou o seu interesse. Neste caso, o solicitante assumirá as despesas respectivas.
O prazo legal para a emissão de certidões é de 05 (cinco) dias úteis. Em alguns casos, a certidão de inteiro teor de matrícula poderá ser entregue em até 30 minutos após a solicitação feita no balcão de atendimento do cartório.
Qualquer pessoa pode requerer o registro, conforme previsto no art. 217 da Lei Federal 6.015/73. Neste caso, o apresentante assumirá as despesas respectivas.
Sim. Caso o registro não possa ser realizado devido a algum impedimento legal, o valor pago será devolvido ao apresentante, deduzidas as despesas porventura devidas. Neste caso, será necessária a apresentação do protocolo em via original, acompanhado de requerimento subscrito pelo apresentante e documento de identidade do mesmo.
Sim. As alterações de nomes, em função de casamento, separação, divórcio ou qualquer outro motivo, devem ser averbadas nas matrículas dos imóveis pertencentes à pessoa atingida pela alteração. Para isso, são necessários os seguintes documentos: certidão original emitida pelo Cartório de Registro Civil, emitida há menos de 180 dias, e um requerimento, assinado pela pessoa cujo nome foi alterado, com firma reconhecida em um tabelionato de notas.
O sistema brasileiro é composto de duas fases. Na primeira fase, as partes contratantes procuram um Cartório de Notas, para que seja feita a escritura pública, que é um contrato público. A segunda fase, é a apresentação desta escritura pública ao Registro Imobiliário da Comarca, que através do registro, transfere o domínio, ou seja, modifica o direito jurídico-real a favor do adquirente.
Por falta de informação, tem usuários que acham que os preços cobrados pelos Serviços Notariais e de Registro, são sem critérios. Os preços estão previstos em lei estadual e são fiscalizados pelo Juiz de Direito Diretor do Foro e pela Corregedoria de Justiça do Estado.
Para ser calculado os emolumentos a serem pagos, ou seja, para calcular o preço, é necessário a apresentação da escritura pública ou o título, para exame prévio, a fim de identificar quais os atos a serem praticados. O Registro Imobiliário, mantém sempre um funcionário, para estes exames e cálculo dos emolumentos. Todos os atos tem que ter o sêlo de fiscalização.
O IPTU é um documento relativo somente ao pagamento do imposto predial e territorial urbano. É apenas um imposto, e não vale como documento, ou seja, não comprova que quem pagou é o dono do imóvel. No direito brasileiro, é quem figura como proprietário no Registro de Imóveis, é que é o dono.
O ITR é um imposto territorial rural, administrado pela Receita Federal e a apresentação dos 05 últimos exercícios, possibilita a transferência dos imóveis rurais e permite os financiamentos bancários. O INCRA hoje em dia, apenas emite o CCIR do terreno rural, que é obrigatório.
Primeiramente, deverá ser feita a alteração contratual, e logo após, averbada no Registro Imobiliário, cumprindo o princípio da continuidade dos registros públicos.
Atualmente, o regime de bens oficial é o da comunhão parcial. Neste regime, todos os imóveis adquiridos anteriormente ao casamento, não ficarão em comunhão com o futuro cônjuge, continuarão pertencendo exclusivamente a seu dono. Caso seja escolhido outro regime de bens, por exemplo, o da comunhão universal de bens, todos os bens adquiridos anteriormente ao casamento, passarão a pertencer ao casal.
Com o casamento, há alteração do estado civil, com influência no direito de propriedade, devendo ser averbado. Para a averbação é necessário um requerimento escrito, da parte interessada, com firma reconhecida, acompanhado de uma cópia da Certidão de Casamento.
Quando há um casamento, tem que se escolher um regime de bens. Os regimes podem ser: Regime da comunhão parcial de bens; Regime da comunhão universal; Regime da separação de bens; e o Regime de participação final nos aquestos. É grande a influência do regime de bens, devendo estar averbado no Registro de Imóveis.
O regime da comunhão parcial de bens, no direito brasileiro é o regime legal, aquele em que não se escolhendo outro, será o que vai prevalecer no casamento civil. Este é um regime em que só se comunica, ou seja, fica pertencendo ao casal, os bens adquiridos após o casamento. Neste regime os bens adquiridos anteriormente ao casamento não se comunicam.
No regime da comunhão universal de bens, ficam em comunhão todos os bens adquiridos anteriormente, como os adquiridos após o casamento. Foi durante muitos anos o regime legal. A característica mais marcante é a de que cada um dos cônjuges possui a metade de todos os bens móveis e imóveis.
O regime da separação de bens, é o regime em que os patrimônios são distintos, ou seja, completamente separados. Cada um irá ter a posse e a administração dos seus próprios bens.
O regime de participação final nos aquestos, no qual cada cônjuge possui patrimônio próprio anterior ao casamento e tem direito, à época da dissolução da sociedade conjugal, à metade dos bens adquiridos após a união.
Na separação, a partilha de bens não é obrigatória, sendo facultativa ao casal quando da decretação da separação. No divórcio, a partilha se torna obrigatória. O Poder Judiciário, expedirá um Formal de Partilha, que deverá ser registrado no Registro de Imóveis, em que será atribuído a quem ficará pertencendo cada imóvel. Acontece também, do Poder Judiciário expedir Mandado, para as averbações e/ou registros necessários.
Terminado o pagamento das prestações do financiamento, o credor deverá emitir a autorização de baixa da hipoteca e liberação do imóvel. Este documento particular, deverá ser levado ao Registro Imobiliário para averbação do cancelamento da hipoteca.
Os desmembramentos mais comuns, também chamados de desdobros, são aqueles em que o proprietário divide o seu imóvel em dois ou três. Neste caso, basta apresentar requerimento escrito, com firma reconhecida, acompanhado de Certidão da Prefeitura Municipal, comprovando a aprovação do desdobro, bem como constando as divisas, medidas e confrontações das áreas desmembradas.
Também existe o desmembramento, em que é feita a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, ou seja, a via de circulação (Rua ou Av.) pavimentada ou não, desde que não implique em abertura de novas vias ou modificação da existente. Neste tipo de desmembramento, deve-se observar a lei 6.766/79 e suas alterações posteriores - Lei de parcelamento do solo urbano.
Nas doações é comum a reserva do usufruto aos doadores. A reserva do usufruto poderá ser vitalícia ou não.
Somente nas doações é possível a imposição de cláusulas. As cláusulas usuais são: Incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade.
A cláusula de incomunicabilidade é usada pelos doadores, para que independente de uma escolha futura de regime de bens, num casamento, o imóvel continue a pertencer somente ao donatário.
A cláusula de impenhorabilidade é usada pelos doadores, para criar a impossibilidade de fazer recair penhora, arresto e seqüestro sobre o bem imóvel, criando uma situação especial frente ao nosso direito.
A cláusula de inalienabilidade é usada pelos doadores, para impedir aos donatários a sua alienação.
O modo mais comum da extinção do usufruto é pela morte do usufrutuário. Neste caso, a parte interessada deverá apresentar requerimento escrito, com firma reconhecida, acompanhado da Certidão de Óbito do usufrutuário e o comprovante do pagamento do ITBI, calculado sobre 1/3 do valor do imóvel. Após, deverá ser feita a averbação do cancelamento do usufruto, transformando a propriedade em plena a favor do nu-proprietário.
O Registro Torrens é um sistema de registro que predomina nas colônias inglesas da Oceania. No Brasil, este tipo de registro é facultativo e não dispensa a aquisição comum no Registro Imobiliário. A finalidade mais importante é a de tornar o imóvel insuscetível de reivindicação e garantida a propriedade pelo Estado. Este sistema, possui duas fases. A primeira é a fase extrajudicial, em que o Registro Imobiliário faz um exame prévio de toda a documentação apresentada. A segunda fase, é a judicial em que serão expedidos editais para possíveis contestações. Caso não haja contestação, o Juiz determinará o registro.
Quando se é proprietário de um imóvel, em comum com outros, quer dizer que se formou uma co-propriedade. Neste tipo de aquisição, cada um é proprietário de uma fração do todo. Para separar esta fração, deverá ser providenciada juntamente com os outros condôminos, escritura pública de divisão amigável ou não sendo possível, deverá ser requerida a dita divisão judicialmente.
Quando há o falecimento do proprietário do imóvel, os herdeiros terão que providenciar o inventário, através de um advogado, para obterem a disponibilidade do imóvel. Após o término do inventário, o Juiz expedirá um Formal de Partilha ou Certidões de Pagamento, para que os herdeiros possam registrar seus quinhões no Registro Imobiliário da Comarca.
A forma mais comum é a venda feita através de escritura pública de cessão de direitos hereditários. Esta escritura não pode ser registrada no Registro Imobiliário, devendo ser apresentada no processo de inventário ou arrolamento. Após a homologação da partilha, e a expedição das Certidões de Pagamento, a cessão poderá ser devidamente registrada no Registro Imobiliário.
Terreno devoluto é aquele pertencente ao Estado, rural ou urbano, que não está registrado ou matriculado no Registro Imobiliário da Comarca.
Nome completo, nacionalidade, estado civil e regime de bens, se houver, profissão, carteira de identidade, CPF, residência e domicílio e o CEP.
Sim, obrigatoriamente todos os imóveis. Somente pode ser excluído algum imóvel quando o regime de bens que rege a sociedade conjugal, especificarem que é de propriedade exclusiva de um dos cônjuges. EX: Imóvel adquirido antes do casamento, tendo sido adotado o regime da comunhão parcial de bens. Este imóvel poderá ser excluído do procedimento do inventário.
A princípio sim. A possibilidade de se mudar o regime de bens, trouxe como conseqüência a possibilidade da transação da compra e venda entre os cônjuges para as devidas adequações dos bens. Pode também ocorrer a transação da compra e venda, conforme o regime de bens da sociedade conjugal, para que se crie a co-propriedade. Deve-se ter muita cautela, visto que a transação entre cônjuges pode resultar na mudança do regime de bens. Passamos da imutabilidade do regime de bens na sociedade conjugal, para a mutabilidade. A mudança, ou seja, o principal é a possibilidade da mudança do regime de bens e em decorrência desta mudança, como acessório, é a possibilidade da transação entre os cônjuges. Um conseqüência do outro.
| A divisão de imóvel após o divórcio depende do regime de bens adotado pelo casal. A partilha de bens é a consequência jurídica do fim da união estável ou do casamento. Há casos em que o imóvel é financiado ou um dos cônjuges fica morando no imóvel. Como são resolvidas essas questões? Abordamos cada uma para que você entenda o assunto. Confira!
Como é o regime de bens? O Brasil possui 5 regimes de bens que podem ser adotados:
Se o imóvel foi adquirido por ambos na constância do casamento, cada cônjuge tem direito à metade. Uma das saídas é vender o bem para que cada um fique com 50% do valor. Outra solução é verificar os demais bens de propriedade do casal. Pode ser feito um acordo em que uma pessoa ficará com o imóvel, e a outra ficará com os demais bens que perfazem o valor do imóvel. E se um cônjuge fica morando no imóvel? Há casos em que um cônjuge fica morando no imóvel que era do casal. A divisão de imóvel, neste caso, fica para momento posterior. Mas o outro cônjuge não pode ser prejudicado. Ele precisará gastar seus recursos para comprar ou alugar outro bem. Por isso, os tribunais entendem que o cônjuge que mora no imóvel do casal deve pagar aluguel correspondente à metade do valor de mercado para a locação do bem. Os juízes consideram que o cônjuge que utiliza sozinho o bem, sem pagar pelo aluguel, está se enriquecendo ilicitamente. Esse pagamento não depende da partilha de bens no divórcio ou na dissolução de união estável. Após este momento, o bem passa a ser considerado bem em condomínio. E aquele que não o utiliza pode pleitear na Justiça o arbitramento de aluguel para o outro co proprietário. Como fazer com o financiamento na divisão de imóvel? Quando há financiamento na divisão de imóvel, podem ocorrer alguns desdobramentos. O primeiro deles é o casal vender o bem e dividir o valor entre eles. Se um dos cônjuges quiser ficar com o imóvel, deverá pagar ao outro a parte que lhe cabe. Neste caso, é preciso considerar o que já foi desembolsado por ambos até a data da dissolução da união. Uma questão importante para se atentar é a transferência do financiamento. O cônjuge que fica com o bem, se não for o titular do contrato, deverá ter seu nome aprovado pelo credor financeiro. Caso ele não concorde, o financiamento ficará em nome de ambos os cônjuges até ser quitado. Isso pode ocasionar prejuízos para a parte que não participará do patrimônio. E se o imóvel foi adquirido por um dos cônjuges antes de se casar, mas foi pago por ambos durante a vida conjugal? O mais justo é que a divisão do imóvel ocorra na proporção da participação de cada um. A divisão de imóvel após o divórcio pode ser complicada. São muitas situações complexas que surgem com o fim da relação. Por isso, a presença de um advogado capacitado ajuda as partes a resolverem a questão da forma mais harmoniosa possível. |
| Fonte: Jornal Contábil
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O ITBI, ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, se trata de uma taxa que deve ser paga sempre que se compra um imóvel. Esse tributo é cobrado dentro da esfera municipal e deve estar em dia antes da entrega do imóvel e dos documentos do mesmo. Sem a comprovação de pagamento desse tributo, a documentação da compra do no imóvel e a transferência para o novo dono fica bloqueada.
É necessária uma série de documentos para que o tributo seja pago e isso varia para cada município.
Entenda o porquê e como é calculado esse imposto
Esse imposto aparece na Constituição e se tornou uma lei. Ele se faz necessário para que haja o reconhecimento do imóvel, tornando possível que o mesmo receba serviços do município.
Serviços esses como: coleta de lixo, fornecimento de luz e água, entre outros. E também o valor é voltado para os próprios cidadãos. Tal como o IPTU.
Ele é calculado a partir do valor venal (preço de mercado considerando tamanho, idade e local do imóvel) multiplicado pela porcentagem da alíquota equivalente ao município.
Cada um tem seu valor. Na lista mais recente constam os seguintes:
- São Paulo (SP): 3%;
- Rio de Janeiro (RJ): 2%;
- Belo Horizonte (MG): 3%;
- Vitória (ES): 2%;
- Porto Alegre (RS): 3%;
- Curitiba (PR): 2,7%;
- Salvador (BA): 3%;
- Recife (PE): 3%;
- Goiânia (GO): 2%;
Como funciona o ITBI e seu regulamento
Há algumas regras que mantém o ITBI rodando e que precisam ser seguidas para o total cumprimento do imposto e da liberação do imóvel.
Calcular o valor venal
Antes de tudo, é preciso saber qual será a taxa de imposto paga pelo comprador do imóvel. Fazendo o cálculo citado acima.
Por vezes, o valor pode parecer maior do que o pago pela casa. Nesses casos há como recorrer à prefeitura para reavaliação do valor. Mas nada é garantido.
Reunir o grupo de documentos necessários para o pagamento
Ao dar entrada ao processo, uma lista de documentos é solicitada e assim que todos estiverem em mãos, é o momento de dar entrada para que uma guia seja gerada.
Com a guia gerada, já é possível realizar o pagamento do valor. O prazo para pagamento é, geralmente, de 30 dias, variando de município para município.
As novas regras de ITBI
A principal nova regra nesse sistema é a mudança no modo de calcular o valor do imposto.
Agora no valor venal, além de se considerar o valor dos bens e direitos, também é levado em conta o valor das benfeitorias e construções feitas no imóvel.
Nas novas regras, também foi constatado que o valor podem ocorrer valores venais abaixo da base de cálculo do IPTU, coisa que antes era expressamente proibido.
Antes, havia um valor de alíquota para financiamento de 0,5% nas transações feitas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Agora esse valor foi estendido para o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e para imóveis adquiridos pela CDHU ou COHAB.
Essa novas regras isentam o pagamento da taxa para habitações financiadas pelo Fundo Municipal de Habitação e também imóveis adquiridos na Caixa Econômica Federal.
E, por fim, foi decido que poderá haver parcelamento do valor em até dezoito vezes. Um benefício que antes variava de município para município.
Vantagens e desvantagens das novas regras
Pelo lado positivo, as novas regras são muito mais inclusivas do que as anteriores, ajudando pessoas de renda menor a terem seu próprio imóvel.
Há também a possibilidade do processo de comprar um imóvel se tornar algo mais viável para a população com os reajustes dos cálculos e parcelamento.
Por outro lado, há uma preocupação com a regra que benfeitorias serão inclusas no valor venal do lugar a ser comprado, pois além de levar em conta a localização do imóvel, mais fatores influenciam no preço.
Apesar de tais mudanças não serem completamente para melhor, o sistema de compra de imóveis se tornar mais acessível já é um grande avanço no mercado e com certeza um avanço em qualidade.
Fonte: Jornal de Humaitá
Certidão de Documento Arquivado: Esta certidão corresponde a documentos constantes do acerto do cartório e que foram utilizados para a realização de um registro ou averbação relativos a imóveis. A título de exemplo, poderá ser solicitada as cópias de convenção de condomínio, contratos particulares diversos, baixa de construção, memorial de incorporação, plantas, entre outros.
Certidão de Matrícula – De Inteiro Teor, de Ônus e de Ações Reipersecutórias: Esta certidão contempla a emissão da cópia da matrícula do imóvel, em inteiro teor, onde também será certificada a existência/inexistência de ônus e ações.
Certidão de Matrícula – Inteiro Teor: Esta certidão contempla os registros lavrados após 1976. Através desta certidão é possível obter a reprodução integral e fiel das matrículas efetuadas no Livro 2 – Registro Geral.
Certidão de Propriedade: Esta certidão tem por finalidade informar a existência de imóveis e/ou direitos reais em nome de determinada pessoa física ou jurídica. Se requerido pela parte, as certidões podem conter quesitos, como por exemplo, a indicação dos imóveis já transmitidos ou a indicação de propriedade de imóveis referente a um edifício ou bairro específico. Pode apresentar resultado positivo, indicando que o pesquisado figura como proprietário de registro ou atende ao quesito solicitado. Ou negativo, comprovando que o pesquisado não possui imóveis registrado em seu nome.
Certidão de Registro Auxiliar – Inteiro Teor: Esta certidão contempla a reprodução integral e fiel do registro efetuado após 1976 no Livro 3 – Registro Auxiliar. Relaciona-se a atos que foram atribuídos por lei ao registro de imóveis mas que não estão relacionados diretamente ao imóvel. Por exemplo, convenções de condomínio, cédulas de crédito, convenções antenupciais e etc.
Certidão de Registro Auxiliar – Por Quesito: Esta certidão contempla atos registrados após 1976 no Livro 3 – Registro Auxiliar. Relaciona-se a atos que foram atribuídos por lei ao registro de imóveis mas que não estão relacionados diretamente ao imóvel. É indicada quando os interessados buscam localizar registros e não possuem o respectivo número. (Caso possua o número do registro, a certidão a ser solicitação é Certidão de Registro Auxiliar – Inteiro Teor). Por meio desta certidão é possível obter convenções de condomínio, pactos antenupciais, cédulas de crédito, dados do contrato de penhor e etc.
Certidão de Registro de Imóvel: Esta certidão é utilizada quando os interessados buscam localizar registros de um determinado imóvel, a partir do Indicador Real (Quadra, Lote e Bairro). A certidão poderá ser: positiva, apresentando o número dos registros relativos ao imóvel, ou negativa, caso não seja encontrado registros relacionados ao imóvel pesquisado.
Certidão de Transcrição – Inteiro Teor: Esta certidão contempla os registros lavrados antes de 1976. Por meio desta certidão é possível obter integralmente o teor do registro efetuado nos antigos livros de hipoteca (antigo livro 2), transcrição das transmissões (antigo livro 3), registros diversos (antigo livro 4) e outros.
Certidões de Ônus e de Ações Reipersecutórias: A certidão de ônus e ações, sem indicação de número de matrícula, e de registro de imóvel, realizadas com base no indicador real, tem por finalidade informar a existência de imóveis matriculados ou registrados, contemplando as informações sobre o imóvel pesquisado. Para pesquisa é necessária a identificação do imóvel, lote, quarteirão, bairro e outros dados necessários para individualização do bem. As certidões possuem resultado negativo ou positivo. A certidão negativa é comprovante de inexistência de imóveis na serventia e a certidão positiva contém a descrição da matrícula ou registros, em breve relato e que digam respeito ao imóvel sobre o qual haja interesse.
